Legniczanin kontra deweloper Soltra. Chciał kupić mieszkanie na Piekarach, deweloper odstąpił od umowy

Legniczanin Tomasz Biskupski w 2019 kupił mieszkanie deweloperskie przy ulicy Pileckiego w Legnicy. Podpisał umowę deweloperską oraz przelał na konto dewelopera Soltra pełną kwotę za mieszkanie. Podczas odbioru mieszkania pan Tomasz zgłosił wady i usterki, mimo to legniczanin był wciąż zainteresowany nabyciem lokalu. Jednak deweloper po próbach negocjacji odstąpił od umowy. Po jakimś czasie to samo mieszkanie wystawione zostało na sprzedaż... za 140 tysięcy złotych więcej niż zapłacił pan Tomasz. Ogłoszenie zniknęło po pojawieniu się w mediach publikacji opisującej sytuację legniczanina.

Ta historia rozpoczęła się w 2019 roku, kiedy to małżeństwo zdecydowało się na zakup mieszkania w powstającym bloku mieszkalnym Nowe Piekary. Piękne wizualizacje, dobry projekt, budynek z windą, spokojna okolica. Państwo Biskupscy podpisali z deweloperem Soltra umowę, po czym w ratach do stycznia 2020 roku przelali na konto Soltry pełną kwotę za mieszkanie wraz z garażem.

We wrześniu 2020 roku pan Biskupski stawił się na odbiór mieszkania.

Byłem nastawiony pozytywnie. Mimo że jestem rzeczoznawcą budowlanym, nie zabrałem swoich urządzeń i sprzętów na odbiór mieszkania. Myślałem, że wszystko będzie dobrze, wiedziałem też, że mieszkania bez wad nie istnieją - wspomina pan Tomasz.

Jednak wady, które zastał w mieszkaniu, były na tyle poważne, że pan Biskupski domagał się ich usunięcia. Krzywizny i popękania ścian, brak kątów. Wady, które dla specjalistów są widoczne "gołym okiem", pozostałym nieświadomym nabywcom przyniosą wiele problemów dopiero przy choćby montażu drzwi i podłóg czy mebli w zabudowie. Spisano protokół. Część wad usunięto. Jednak wad zaczęło przybywać. Podczas kolejnych wizyt w mieszkaniu, pan Tomasz zauważył pęknięcia stropów, a także zwrócił uwagę na hałas od wentylatorów garażowych umieszczonych nad poddaszem przekraczający o 80 proc. dopuszczalne normy. Deweloper Soltra powołał biegłego sądowego, który ocenił wady. Mieliśmy okazję zapoznać się z szerokim materiałem po oględzinach, wady rzeczywiście były, co widać także na zdjęciach:

W tym momencie rozpoczął się spór pomiędzy Soltrą a panem Biskupskim. Jak opisuje nam pan Biskupski, deweloper zaproponował rozstrzygnięcie konfliktu w postaci pokrycia kosztów istniejących wad. Tomasz Biskupski domagał się 8 tysięcy złotych, podczas gdy Soltra zasugerowała kwotę 600 złotych. Nie doszło do porozumienia. Przy ponownej negocjacji legniczanin zaproponował 50 tysięcy złotych, wliczając w tę kwotę m.in. rekompensatę za wszystkie obecne oraz przyszłe roszczenia, karę za opóźnienie wydania lokalu oraz koszty związane z koniecznością zatrudnienia pełnomocnika. Takiej propozycji nie przyjął deweloper.

Kolejna propozycja, jaką przedstawił pan Biskupski to odsprzedaż mieszkania deweloperowi za cenę niższą o 10% od cen, za które wówczas Soltra sprzedawała swoje mieszkania w powstającym budynku obok. Cena, jaką zaproponował legniczanin to 5000 zł za metr kwadratowy. W tej sytuacji mieszkaniec Legnicy zyskałby ok. 165 tysięcy złotych na samym mieszkaniu, nie wliczając zysku z odsprzedaży garaży. Tej propozycji także nie przyjął deweloper.

Podczas pierwszej próby podpisania umowy przenoszącej własność mieszkania okazało się, że zawiera informację niezgodną z prawdą: "nabywca nie wnosi żadnych zastrzeżeń ani uwag dotyczących stanu mieszkania". Nie doszło więc, z powodu braku zgody na powyższy zapis pana Biskupskiego, do jej podpisania.

Poprosiliśmy o stosowną zmianę treści panią notariusz, a także o zgodę na dołączenie do aktu zestawienia nadal nieusuniętych wad lokalu. - mówi Tomasz Biskupski

Umowy ze zmianą treści oraz dołączonym zestawieniem wad tym razem nie podpisał przedstawiciel dewelopera. Umówiono więc trzeci termin podpisania umowy u notariusza.

Postanowiliśmy, że podpiszemy umowę z niekorzystnym dla nas zapisem i będziemy dochodzić swoich praw z tytułu nierzetelnego wykonania. Oczywiście narażało nas na koszty ekspertyzy technicznej oraz badania poziomu dopuszczalnego hałasu, a także koszty zastępstwa procesowego, których nie musielibyśmy ponosić w przypadku rękojmi, ale już wtedy mieliśmy obawy, że w związku ze znacznym wzrostem cen, deweloper może „coś kombinować” - wspomina pan Biskupski.

Niestety tym razem przedstawiciel dewelopera w ogóle się nie pojawił.

Deweloper Soltra odstąpił od umowy. Swoją decyzję w piśmie do państwa Biskupskich motywował tym, że "nabywca bezpodstawnie odmawia współpracy z deweloperem". Soltra wskazała również na wygórowaną kwotę, jaką zaproponowali państwo Biskupscy, która to "jednoznacznie wskazywała na rzeczywiste intencje nabywców", czyli obniżenie poniesionych kosztów na zakup lokalu.

Czuję się oszukany. Wypełniłem wszelkie obowiązki jako nabywca, a deweloper odstąpił od umowy - mówi w rozmowie z nami Tomasz Biskupski.

Co z pieniędzmi za zakup mieszkania? Tomasz Biskupski nie podał numeru konta, na które Soltra mogłaby wypłacić zwrot, więc pieniądze trafiły do depozytu notarialnego. Pan Biskupski nie odebrał ich jednak, ponieważ wie, że gdy tylko to zrobi, bezpowrotnie straci mieszkanie.

Tomasz Biskupski za dwupiętrowe, ponad 100-metrowe mieszkanie z garażem zapłacił 460 tysięcy złotych (390 tys. zł za mieszkanie i ok. 70 tys. za garaż). Był to rok 2019. Ceny nieruchomości od tego czasu gwałtownie wzrosły. To samo mieszkanie, którego oferta sprzedaży pojawiła się niedawno w internecie (a niedługo potem zniknęła), kosztowało bez garażu niecałe 530 tysięcy złotych. W takiej sytuacji zysk dewelopera wydaje się oczywisty.

Poprosiliśmy o komentarz dewelopera. Jak sprawę opisuje prezes Soltry Patryk Kaczkowski? Okazuje się, że nieco inaczej. Przede wszystkim według dewelopera cała zaistniała sytuacja była jedynie okazją do zysku, który miał osiągnąć pan Biskupski.

Będziemy wykorzystywać wszelkie przysługujące nam środki prawne wobec Państwa Biskupskich celem ochrony swoich praw - zapewnia prezes Soltry.

Nie otrzymaliśmy jednak odpowiedzi na zadane wprost pytanie, czy mieszkanie, które chciał nabyć pan Biskupski, zostało ponownie wystawione na sprzedaż. Dowodzi tego jednak zrzut ekranu, jaki wykonał legniczanin.

Kto zawinił, czy deweloper odstąpił od umowy zgodnie z prawem oraz czy ktokolwiek miał nieczyste intencje w tej całej sytuacji? O tym zadecyduje już sąd. Poniżej pełny komentarz prezesa Soltry.

Z uwagi na fakt, iż Pan Tomasz Biskupski sam podał swoje dane osobowe i szczegóły transakcji oraz rozmów z deweloperem, przeinaczając przy tym fakty, Spółka czuje się w obowiązku poinformować, jak sytuacja wyglądała w rzeczywistości.
We wstępie chcielibyśmy zaznaczyć, że Pan Biskupski nie jest nieświadomym konsumentem, który nie zna branży budowlanej-deweloperskiej, a wręcz przeciwnie, zna ją doskonale, gdyż pełnił funkcję członka Zarządu, a następnie Prezesa spółki budowlanej Budo-Mex Sp. z o.o. wcześniej: WAYSS & FREYTAG SPÓŁKA PROJEKTOWA sp. z o.o., a jego obecne działania wobec grupy Soltra są co najmniej zastanawiające. Spółka jest w kontakcie z inną spółką deweloperską, która również doświadczyła praktyk stosowanych przez Pana Tomasza Biskupskiego.
Przechodząc do samej transakcji – Państwo Biskupscy nie nabyli od Spółki mieszkania, podpisali natomiast umowę deweloperską.
Umowa przenosząca własność mieszkania nie została podpisana przez strony z przyczyn, za które odpowiadają wyłącznie Państwo Biskupscy, którzy trzykrotnie bezzasadnie odmówili podpisania umowy przenoszącej własność lokalu. Spółka skorzystała w tej sytuacji z uprawienia wynikającego z art. 29 ust. 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i skutecznie odstąpiła od umowy deweloperskiej. Był to jedyny przypadek niepodpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości w historii całej grupy Soltra. Mamy wrażenie, że Państwo Biskupscy zagrali przysłowiowe va banque w celu wywarcia na Spółce presji i uzyskania oczekiwanych benefitów.
Podkreślić trzeba, że nie jest prawdą, iż deweloper nalegał, aby Państwo Biskupscy podpisali umowę, w której oświadczają, że nie mają żadnych zastrzeżeń do stanu lokalu. Ten fragment umowy deweloper wykreślił ze standardowego projektu, zgodnie z żądaniem nabywców. Deweloper nie zgodził się natomiast na żądania dołączania do tej umowy całych list wad lokalu, sporządzanych przez pana Biskupskiego, gdyż wady były rozpatrywane na bieżąco przez dewelopera i nikt nie negował faktu ich zgłaszania przez nabywców, ani prawa do ich zgłaszania.
Wszystkie czynności dewelopera związane ze zgłaszanymi przez pana Biskupskiego wadami odbywały się zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ponadto nabywcom służą z tytułu wad roszczenia wskazane w kodeksie cywilnym i nikt im tych uprawnień nie może ograniczyć nawet w umowie, gdyż byłyby to klauzule niedozwolone, a przez to nieważne z uwagi na fakt, iż nabywcy są konsumentami.
Prawdą jest, że proponowaliśmy Państwu Biskupskim także zapłatę odpowiedniej kwoty tytułem rekompensaty za zgłoszone usterki (odchyłki miejscowe od normy kątów pomiędzy ścianą i sufitem, zarysowanie tynku, miejscowe odchyłki kilkumilimetrowe od norm). Do zawarcia ugody jednak nie doszło, gdyż Pan Tomasz Biskupski zażądał niebagatelnej kwoty 50.000 zł od dewelopera, co nosiło w ocenie dewelopera znamiona uzyskania nieuzasadnionej korzyści przez Państwa Biskupskich kosztem dewelopera i nie znajdowało absolutnie żadnego uzasadnienia w stwierdzonych wadach lokalu, których naprawa została oszacowana na poziomie 3.000 zł do 4.000 zł. W związku z powyższym Spółka sama złożyła do Sądu Rejonowego w Legnicy wniosek o zabezpieczenie dowodu w postaci oględzin przedmiotowego lokalu, aby w dalszej przyszłości wykazać rzeczywistą wartość usterek, oszacowaną przez Biegłego Sądowego. Deweloper poniósł wszystkie związane z tym koszty, w tym koszty biegłego sądowego. Oględziny zostały przeprowadzone, tym samym deweloper uzyskał sądowe zabezpieczenie dowodu w postaci udokumentowania faktycznych wad lokalu.
Prócz próby uzyskania nieuzasadnionych korzyści od Państwa Biskupskich otrzymaliśmy również kolejną propozycję „polubownego” rozwiązania sporu, związaną z odstąpieniem przez klientów od umowy deweloperskiej w zamian za zapłatę na ich rzecz:
557 000 zł – za mieszkanie
60 000 zł – podwójny garaż
35 000 zł – pojedynczy garaż
Dysponujemy korespondencją potwierdzającą powyższe. Deweloper na tę propozycję nie przystał.
Chcielibyśmy zauważyć, że klienci w umowie deweloperskiej mieli wskazane: zakup mieszkania 392.910 PLN, suma za wszystkie miejsca postojowe 72.500 PLN.
Nie jest prawdą, że Państwo Biskupscy z niecierpliwością oczekiwali momentu, aby móc zamieszkać w przedmiotowym lokalu mieszkalnym, ponieważ już w trakcie budowy na portalach ogłoszeniowych oferowali sprzedaż przedmiotowego mieszkania za kwotę 566.000 PLN – na poparcie powyższego również dysponujemy odpowiednimi materiałami. Pan Biskupski nie będąc właścicielem tego lokalu korzystał z biura nieruchomości i potencjalni nabywcy byli po tym lokalu oprowadzani przez pośredników.
Wychodząc naprzeciw i w celu rozwiązania konfliktu Spółka zaoferowała finalnie klientom zgodę na cesję mieszkania na kupca, którego Państwo Biskupscy wskażą (bez ograniczenia terminu, zatem Pan Biskupski w umowie cesji mógł zapewnić sobie kwotę sprzedaży go satysfakcjonującą). Dodatkowo Spółka zaoferowała Klientom od dewelopera „bonus” w wysokości 3 % ceny, jaką uzyska od nowego nabywcy oraz pokrycie kosztów notarialnych zawarcia cesji.
Jednak Państwo Biskupscy byli wyłącznie zainteresowani wypłatą na ich rzecz wskazanych kwot (50.000 zł), znacznie przewyższających wartość ewentualnych wad, lub odstąpienia od umowy na powyższych własnych warunkach finansowych.
W konsekwencji odstąpienia przez Spółkę od umowy deweloperskiej podjęliśmy również wszelkie działania celem zwrotu Państwu Biskupskim kwot wpłaconych przez nich tytułem ceny lokalu. Z uwagi na brak wskazania przez Państwa Biskupskich właściwego konta na dokonanie zwrotu, Spółka chcąc dokonać zwrotu wpłaconej ceny ustanowiła w tym celu depozyt notarialny, informując o tym Państwa Biskupskich i ponosząc z tego tytułu wymierne koszty.
W ocenie Spółki tylko niezależny Sąd winien rozstrzygać w tej sprawie, a wszelkie insynuacje w tym zakresie są szkodliwe i niepotrzebne. Pan Biskupski tej zasady nie respektuje, rozpowszechniając nieprawdziwe informacje w przestrzeni publicznej, których wyłącznym celem jest wyrządzenie szkody grupie Soltra. Dochodzi nawet do tak absurdalnych sytuacji jak organizacja przez Pana Biskupskiego konkursu z nagrodami fundowanymi przez pana Biskupskiego wśród osób nagłaśniających zaistniałą sprawę oraz wypisujących w Internecie negatywne komentarze o Spółce, które w wielu przypadkach noszą znamiona gróźb karalnych.
Spółka będzie bronić swojego dobrego imienia przed organami władzy sądowniczej i mamy nadzieję, że zakończenie postępowania w tym zakresie nastąpi jak najszybciej. Nie jesteśmy jednak w stanie wpłynąć na szybkość działania Sądów. Niestety do momentu wydania prawomocnego orzeczenia w sprawie Spółka pozostaje narażona na szkalowanie i ataki prowokowane przez Państwa Biskupskich i otoczenie z nimi związane.
Będziemy wykorzystywać wszelkie przysługujące nam środki prawne wobec Państwa Biskupskich celem ochrony swoich praw. Jednakże platformą do tego typu działań nie są w opinii dewelopera media społecznościowe, ani prasa, a powołane do tego instytucje, jak sądy i prokuratura. Tym samym deweloper nie będzie więcej wypowiadał się w powyższej sprawie, z wyjątkiem wskazanych instytucji.
Na marginesie, wszystkie wyżej wskazane fakty jesteśmy w stanie udowodnić, mamy korespondencję, screeny, świadków itp.

Historia jako przestroga dla potencjalnych nabywców została opisana i opublikowana na różnych forach internetowych przez Tomasza Biskupskiego:

Pewien Deweloper, nazwijmy go X, zakłada spółkę A1 i zostaje jej prezesem, zakłada też spółkę A2 i też zostaje jej prezesem. Powołuje do życia, tak naprawdę, wiele spółek, w których jest prezesem, ale skupimy się tylko na tych dwóch.
Spółka A1 realizuje inwestycję w postaci budynku wielorodzinnego, praktycznie bezgotówkowo, bo ze środków potencjalnych nabywców, z którymi wcześniej podpisała, oczywiście, umowy deweloperskie.
Realizacja inwestycji trwa ok. 2 lat.
Mija 2 lata i okazuje się, że w tym czasie cena metra kw. lokalu wzrosła o 100%. Co robi Spółka A1?.........odstępuje od umowy deweloperskiej pod byle, jakim pretekstem, np. takim, że klient jest „upierdliwy” i nie podobają mu się krzywe, popękane i przemoknięte ściany, pęknięcia na stropie, brak kątów, czy hałas od wentylatorów przekraczający o 80% dopuszczalne normy i wiele innych. Stosuje prostą zasadę „nie podoba się, to spadaj.” Zaznaczmy tu, że klient dysponuje opinią rzeczoznawcy budowlanego oraz biegłego sądowego.
Mimo tego, Spółka A1 odstępuje od umowy deweloperskiej i zaraz sprzedaje lokal Spółce A2, czyli samej sobie, dla przypomnienia, prezesem zarządu w obu Spółkach jest ten sam pan Deweloper X.
Teraz już wszystko jest proste……Spółka A2, na portalu internetowym, wystawia lokal na sprzedaż, oczywiście po odpowiednio wyższej cenie, a kwotę, którą wpłacił klient, dwa lata wcześniej (kiedy cena za metr była dwukrotnie niższa), oddaje w depozyt u jakiegoś notariusza.
Co teraz ma zrobić klient ?........oddać sprawę w ręce sprawiedliwości? Koszt w opisywanym przypadku wynosi od 35 000 PLN (tylko koszty sądowe i zastępstwa procesowego)
Sprawa jest jednak w sądzie, ale obawiam się, ze zanim zostanie wyznaczony termin rozprawy, stracę to mieszkanie bezpowrotnie.